Divorțul reprezintă nu doar o ruptură emoțională, ci și una patrimonială, care devine complexă atunci când în ecuație apar un credit ipotecar pe o perioada semnificativa de timp și un imobil care a servit drept „acasă”. Pentru foarte multe persoane, aceasta este adesea cea mai mare provocare juridică: cum separăm viitorul financiar fără a pierde investiția de o viață?

În acest articol, analizăm soluțiile legale pentru partajul bunurilor și, mai ales, al datoriilor comune.

1. In cazul regimului matrimonial al comunității legale de bunuri

Conform Codului Civil, bunurile dobândite în timpul regimului comunității legale sunt bunuri comune. Totuși, ceea ce mulți omit este că și datoriile contractate pentru întreținerea gospodăriei sau achiziția de bunuri comune sunt, de asemenea, datorii comune.

Dacă imobilul a fost cumpărat prin credit în timpul căsătoriei, ambii soți sunt, de regulă, codebitori, iar apartamentul este proprietate comună în devălmășie (cotele, urmând sa fie stabilite pe calea partajului judiciar).

2. Cum se împarte casa? Cele 3 variante principale

A. Atribuirea imobilului către unul dintre soți

Unul dintre foștii soți preia proprietatea întreagă. În schimb, acesta trebuie:

• Să îi plătească celuilalt o sultă (o sumă de bani care reprezintă cota-parte a celuilalt din valoarea netă a casei).
• Să preia singur restul ratelor la bancă, ceea ce implica încheierea unui nou contract cu banca, în ipoteza în care situația sa financiară este îndestulătoare, astfel încât să obțină acordul băncii în sensul mai sus expus.

B. Vânzarea imobilului și împărțirea prețului

Dacă niciunul dintre soți nu își permite să preia singur creditul sau să plătească sulta, casa se vinde. Din prețul obținut:

1. Se achită integral creditul către bancă.
2. Profitul rămas se împarte între foștii soți conform cotelor de contribuție.

C. Menținerea în coproprietate

Soții rămân proprietari împreună și după divorț. Este o variantă care necesită o relație de încredere post-divorț.

3. Ce se întâmplă cu creditul?

Aici apare marea problemă: Instanța de judecată poate împărți casa, dar nu poate obliga banca să modifice contractul de credit.

Chiar dacă judecătorul decide să atribuie imobilul unuia dintre soți, în ceea ce privește creditul bancar, ambii soți rămân în continuare responsabili (codebitori) proporțional cu cotele stabilite de instanța de judecată.

Poate fi identificată următoarea soluție: 

1. Încheierea unui contract de novație. Soțul care păstrează casa trebuie să fie eligibil pentru a prelua singur creditul, fie să găsească o altă persoană eligibilă financiar (ex: parinti, rude) pentru a prelua partea de datorie a soțului nerezident. Banca va analiza veniturile acestora ca în cazul acordării unui nou împrumut. Dacă veniturile nu sunt suficiente, banca poate refuza încheierea noului contract.

4. Cota de contribuție: Este întotdeauna 50%-50%?

Deși, potrivit Codului Civil există prezumția relativă de egalitate, aceasta poate fi răsturnată în instanță dacă poți dovedi că aportul tău a fost mai mare. Cu ajutorul unui avocat se poate dovedi o cotă de contribuție majorată dacă:

• Unul dintre soți a avut venituri considerabil mai mari pentru o perioada constantă de timp de la data perfectării căsătoriei și până la data introducerii cererii de divorț.
• Ratele sau avansul au fost plătite cu bani proveniți din surse proprii (ex: o moștenire, vânzarea unui apartament deținut înainte de căsătorie etc.).
• Unul dintre soți a beneficiat de ajutor financiar exclusiv de la părinții săi (donații).

5. Pașii recomandați pentru un partaj eficient

1. Evaluarea imobilului: Apelați la un expert evaluator autorizat pentru a cunoaște valoarea reală de piață.
2. Discuția cu banca: Înainte de a semna orice acord, verificați dacă cel care dorește să păstreze casa este eligibil financiar pentru preluarea creditului.
3. Tranzacția judiciară: Este mult mai rapid și mai ieftin ca părțile să ajungă la o înțelegere cu ajutorul unui avocat, care va redacta înțelegerea acestora și o prezenta instanței de judecată în vederea consfințirii acesteia în cadrul unei hotărâri de expedient.
4. Onorariile și taxele judiciare de timbru: 

Onorariul avocațial se va stabili potrivit Legii nr. 51/1995 și Statutului profesiei de avocat.

Onorariul experților va fi stabilit de instanța de judecată.

În ceea ce privește taxa judiciară de timbru, aceasta se va achita potrivit prevederilor O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, în forma în vigoare la data promovării cererii de chemare în judecată.

La data redactării acestui articol, taxa judiciară de timbru a fost redusa potrivit Legii nr. 268/2024, după cum urmează:

„(1) În materia partajului judiciar, se taxează cu jumătate din taxa stabilită potrivit art. 3 alin. (1) cererile care privesc:

a) stabilirea bunurilor supuse împărțelii, la valoarea acestora;

b) creanțele pe care coproprietarii le au unii față de alții, născute din starea de proprietate comună, la valoarea creanțelor a căror recunoaștere se solicită;

c) raportul donațiilor, la valoarea bunurilor al căror raport se solicită;

d) reducțiunea liberalităților excesive, la valoarea părții de rezervă supusă reîntregirii prin reducțiunea liberalităților;

e) partajul propriu-zis, indiferent de modalitatea de realizare a acestuia, la valoarea masei partajabile.

(2) Dacă cererile în materia partajului judiciar prevăzute la alin. (1) se formulează în cadrul aceleiași acțiuni, aceasta se taxează cu o singură taxă, stabilită potrivit alin. (1), calculată la valoarea cea mai mare.

(3) Cererile privind stabilirea calității de coproprietar și stabilirea cotei-părți ce se cuvine fiecărui coproprietar, precum și cererile privind stabilirea calității de moștenitor și a cotei-pârți ce se cuvine fiecărui moștenitor se taxează cu 50 lei pentru fiecare coproprietar sau, după caz, moștenitor.”

⚖️ Ce spun instanțele? Jurisprudență și soluții practice în litigiile de partaj

În ultimii ani, practica instanțelor s-a cristalizat în jurul ideii de echitate, dar și de pragmatism financiar. Judecătorii iau in considerare faptul că un partaj nu trebuie să ducă la blocaje financiare pe viață pentru foștii soți.

1. Dovada contribuției exclusive (Banii din afara căsătoriei)

Instanțele admit tot mai des ideea că, deși rata a fost plătită în timpul căsătoriei, dacă avansul a provenit din vânzarea unui bun propriu deținut de unul dintre soți, cota de contribuție nu mai este 50%-50%.

• De asemenea, având în vedere că sumele primite de unul dintre soți prin donație de la părinți pentru achitarea anticipată a creditului reprezintă bun propriu, ducând la o cotă majorată la partaj în favoarea acestuia.

2. Imposibilitatea obligării băncii de către judecător

O eroare frecventă a reclamanților este solicitarea ca instanța să oblige banca să îl scoată pe unul dintre soți din contractul de credit.

• Jurisprudența recentă clarifică: Instanța de judecată nu are posibilitatea legala de a modifica un contract de credit, fără acordul băncii (terț față de proces). Hotărârile judecătorești confirmă că, deși imobilul este atribuit unuia, celălalt rămâne debitor în relația cu banca dacă aceasta nu obține acordul băncii în vederea încheierii un act adițional. Acest aspect subliniază importanța negocierii directe cu unitatea bancară, anterior sau în paralel demarării procedurilor judiciare.

3. Sulta și evaluarea la „valoarea de circulație”

Instanțele resping tot mai des evaluările bazate pe grilele notariale vechi, impunând expertize tehnice judiciare (specializarea Topografie/Construcții). Într-o jurisprudență constanta s-a reținut ca sulta să fie calculată la valoarea de piață actuală a imobilului, nu la prețul de la data achiziției, actualizat, sau la valoarea rămasă de plată din credit.

Sfatul avocatului: Jurisprudența arată că pentru a maxima șansele de obținere a unei hotărâri favorabile urmare unei acțiuni având ca obiect partaj judiciar, este necesara elaborarea unei strategii clare în ceea ce privește probatoriul, încă de la debutul litigiului (extrase de cont, martori, contracte de donație, dovada moștenirii bunului propriu, etc).

Probele pot „câștiga” în instanță: Cum demonstrezi o cotă mai mare de 50%?

Când un soț pretinde o cotă de participare majorată (de exemplu, 70% sau 100% din imobil), sarcina probei îi revine în totalitate, potrivit art. 249 Cod procedura civila. Iată câteva tipuri de dovezi care pot fi acceptate și apreciate de judecători în jurisprudența actuală:

1. Trasabilitatea banilor

În era digitală, declarațiile martorilor au trecut pe plan secund în fața extraselor de cont. Sunt considerate probe „forte”:

• Extrasele bancare care arată fluxul banilor dintr-un cont deținut înainte de căsătorie către avansul locuinței actuale.
• Dovezile de plată ale ratelor dintr-un cont alimentat exclusiv din venituri proprii sau donații (deși veniturile din salarii sunt comune, sursele precum moștenirile sunt proprii).

2. Donațiile de la părinți (Liberalitățile)

Este des întâlnită în practică situația în care părinții unuia dintre soți  ajută financiar la plata avansului pentru achiziționarea unui imobil. Pentru ca acești bani să nu fie considerați „cadou pentru ambii soți”, instanța va avea în vedere:

• Contracte de donație autentificate (situația ideală) în care se specifică clar: „Suma de X euro este donată fiului/fiicei mele pentru achiziția imobilului Y”.
• Declarații de martori care pot confirma intenția donatorului de a-și ajuta doar propriul copil, nu cuplul.

3. Veniturile disproporționate

• Deși salariile sunt bunuri comune, jurisprudența reține uneori o cotă majorată dacă există o discrepanță uriașă și constantă între venituri, coroborată cu o atitudine pasivă a celuilalt soț (care nu s-a ocupat nici de menaj, nici de creșterea copiilor).
• Munca în gospodărie și îngrijirea copiilor: Atenție! Instanța de judecată evaluează, potrivit dispozițiilor Codului Civil, și munca în gospodărie și îngrijirea copiilor. Dacă unul dintre soți nu a lucrat, dar a crescut copiii și a administrat casa, acest lucru este considerat contribuție egală. Pentru a obține mai mult de 50%, trebuie să demonstrezi că partenerul nu doar că nu a adus bani, dar a fost și absent din viața administrativă a familiei.
• Fișele fiscale sau adeverințele de venit pentru toată durata căsătoriei.
• Comportamentul de „risipitor”: Dacă poți dovedi că celălalt soț a irosit resursele familiei (jocuri de noroc, vicii, investiții nechibzuite făcute fără acord), cota acestui ar putea scădea semnificativ.

În concluzie, dacă te afli într-o situație similară, nu lăsa hazardul să decidă împărțirea bunurilor tale. Contactează-ne pentru consultanta juridică!

Articolul de mai sus are caracter general și scop pur informativ și nu constituie consultanță juridică. Informațiile oferite nu creează o relație avocat-client, iar aplicarea conceptelor prezentate poate varia substanțial în funcție de particularitățile specifice ale fiecărui caz. Pentru o strategie juridică adaptată situației dumneavoastră, vă invităm la o ședință de consultanță juridică.

sursa foto: Designed by Freepik/www.freepik.com